TBMM Başkanlığı'na sunulan yeni kanun teklifi, konut sitelerinde yönetici keyfiyetine son vermeyi hedefliyor. Düzenlemeye göre, site yöneticileri artık kendi başlarına aidat belirleyemeyecek; yetki ve denetim doğrudan kat malikleri kurulunda olacak. Teklif ayrıca çevre danışmanlık firmalarına yönelik sıkı denetimler ve TOKİ projelerine damga vergisi muafiyeti gibi kritik maddeler içeriyor.
AK Parti milletvekillerinin imzasıyla hazırlanan ve kamuoyunda bir süredir beklenen "Tapu Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun Teklifi", Türkiye Büyük Millet Meclisi (TBMM) Başkanlığı'na sunuldu. Özellikle son dönemde fahiş oranlara ulaşan site aidatları ve yönetim sorunlarına çözüm getirmeyi amaçlayan teklif, Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan Çevre Kanunu'na kadar geniş bir yelpazede önemli değişiklikler öngörüyor.
Aidat Belirleme Yetkisi Yöneticiden Alınıyor
Teklifin en dikkat çeken başlığı, site ve apartman yönetimlerindeki aidat belirleme usulüne getirilen yeni kriterler oldu. Mevcut uygulamada sıkça şikayet konusu olan yöneticilerin keyfi aidat artışlarının önüne geçilmesi hedefleniyor. Yapılacak düzenlemeyle, aidat artırma ve bütçe belirleme yetkisi doğrudan kat malikleri kuruluna veriliyor.
Yeni sisteme göre yöneticiler, ana gayrimenkulün genel yönetimi, bakımı, onarımı ve personel giderleri gibi kalemler için hazırladıkları işletme projelerini kat malikleri kuruluna onaylatmak zorunda kalacak. Kurulun onayı olmadan keyfi bir aidat artışı yapılamayacak.
Geçici Bütçeye "Yeniden Değerleme" Sınırı
Teklife göre, eğer onaylanmış bir işletme projesi (bütçe) bulunmuyorsa, yönetici gecikmeksizin geçici bir proje hazırlayacak. Ancak bu noktada yöneticiye kesin bir sınır getiriliyor. Mevcut bir işletme projesi varsa, hazırlanacak geçici bütçedeki artış oranı, bir önceki yılın yeniden değerleme oranını aşamayacak.
Hazırlanan bu geçici proje, kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara imza karşılığı ya da taahhütlü mektupla bildirilecek. En geç 3 ay içinde toplanacak genel kurulda bu projenin aynen veya değiştirilerek kabul edilmesi gerekecek. Böylece yöneticilerin "ben yaptım oldu" anlayışıyla yüksek aidat talep etmesinin yasal zemini ortadan kaldırılmış olacak.
Ayrıca yönetim planı değişiklikleri için de karar nisabı zorlaştırılıyor. Toplu yapı temsilciler kurulunda, yönetim planının değiştirilebilmesi için temsil edilen bağımsız bölümlerin tam sayısının üçte ikisinin oyu aranacak.
TOKİ Projelerine Vergi Muafiyeti ve Dijital Kolaylık
Kanun teklifi, sosyal konut projelerini hızlandırmak amacıyla Toplu Konut İdaresi (TOKİ) Başkanlığı'na yönelik düzenlemeler de içeriyor. Buna göre, düzenlemenin yürürlüğe girmesinden 31 Aralık 2027 tarihine kadar, sosyal konut ve bu konutlarla birlikte ihaleye çıkılan yapım işlerinde alınan ihale kararları ve düzenlenen sözleşmeler damga vergisinden istisna tutulacak. Cumhurbaşkanı bu süreyi 3 yıla kadar uzatmaya yetkili olacak.
Ayrıca TOKİ satışlarında bürokrasiyi azaltacak bir adım atılarak, sözleşme öncesi başvuru evrakları ve müzakere tutanaklarının uzaktan iletişim araçlarıyla veya elektronik ortamda düzenlenmesinin önü açılıyor. Hak sahibinin vefatı durumunda ise TOKİ, mirasçılık belgesi için doğrudan mahkeme veya noterliğe başvurabilecek.
Çevre Firmalarına "Ceza Puanı" Sistemi Geliyor
Teklifle çevre mevzuatına uyum konusunda da denetimler sıkılaşıyor. Çevre yönetimi hizmeti veren firmalara yönelik bir "ceza puanı" sistemi getiriliyor. Yükümlülüklerini yerine getirmeyen firmalara uygulanacak ceza puanları 4 yıl içinde 100 puana ulaşırsa belgeleri 180 gün askıya alınacak; 200 puana ulaşırsa belgeleri 2 yıl süreyle iptal edilecek.
Ayrıca çevre kirliliğine neden olabilecek işletmelerin çevre yönetim hizmeti almaması durumunda uygulanacak idari para cezaları da artırılıyor. Hizmet almayan işletmelere 209 bin 624 lira, çevre mühendisi veya yetkili personel bulundurmayanlara ise 139 bin 746 lira ceza kesilmesi öngörülüyor.
Kooperatiflerde Tapu Devrine "Tamamlama" Şartı
Teklifte yer alan bir diğer önemli düzenleme ise yapı kooperatiflerini ilgilendiriyor. İnşaatı etaplar halinde yürüten kooperatifler, yapmayı planladıkları tüm inşaatları tamamlamadan, ortaklarına tahsis ettikleri konut veya iş yerlerinin tapu devrini yapamayacak. Bu madde ile kooperatif mağduriyetlerinin önüne geçilmesi amaçlanıyor.
Değerleme raporları konusunda da şeffaflığı artıracak bir adım atılarak, bankalar ve finans kuruluşlarınca düzenlenen gayrimenkul değerleme raporlarının, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'ne elektronik ortamda ve bedelsiz olarak gönderilmesi zorunlu hale getiriliyor.