Gayrimenkul uzmanları, kentsel dönüşümün hızlanması için Gayrimenkul Yatırım Fonları (GYF) ve sertifikaların sürece dahil edilmesi gerektiğini vurgularken, yasal düzenlemelerdeki 'salt çoğunluk' ve teminat indirimi gibi değişikliklerin sektöre nefes aldıracağı belirtiliyor.
Türkiye'nin deprem riskine karşı en kritik savunma mekanizması olan kentsel dönüşüm sürecinde, finansman modelleri ve yasal işleyiş yeniden masaya yatırıldı. Sektör temsilcileri ve akademisyenler, dönüşümün sadece müteahhit-arsa sahibi ilişkisi üzerinden yürüyemeyeceğini, finansal piyasaların gücünün sahaya yansıtılması gerektiğini belirtiyor.
Ankara Üniversitesi Uygulamalı Bilimler Fakültesi Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Bölümü Başkanı Prof. Dr. Harun Tanrıvermiş, kentsel dönüşüm projelerinde finansman tıkanıklığını aşmak için sermaye piyasası araçlarının devreye girmesinin şart olduğunu açıkladı. Tanrıvermiş, özellikle büyük ölçekli projelerde Gayrimenkul Yatırım Fonları (GYF), Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (GYO) ve gayrimenkul sertifikalarının teşvik edilmesi gerektiğini vurguladı.
Finansal Okuryazarlık ve Sermaye Piyasası Desteği
Dönüşüm projelerinin finansmanında geleneksel banka kredilerinin ötesine geçilmesi gerektiğini savunan Tanrıvermiş, gayrimenkul sertifikası modeline dikkat çekti. Bu modelin kamuoyuna ve sektör oyuncularına yeterince anlatılamadığını belirten Tanrıvermiş, "Piyasadaki aktörlerin gayrimenkul sertifikasını öğrenmesi lazım. Proje GYF ve gayrimenkul sertifikası gibi araçların kentsel dönüşüme daha fazla yönlendirilmesi gerekiyor" ifadelerini kullandı.
Tanrıvermiş ayrıca, uluslararası fonların Türkiye'deki dönüşüm projelerine çekilmesi noktasında Proje GYF kuruluşlarının bir köprü vazifesi görebileceğini, ancak asıl itici gücün yerli özel sektörden gelmesi gerektiğini belirtti.
"Salt Çoğunluk" ile Karar Süreçleri Hızlanacak
Afet riski altındaki alanların dönüşümünü düzenleyen yönetmelikte yapılan son değişiklikler, mülkiyet sahipleri arasındaki anlaşmazlıkların çözümü için yeni bir dönem başlattı. Tanrıvermiş, yeni düzenlemeyle birlikte kararların artık "salt çoğunluk" ile alınabileceğini hatırlattı.
Eskiden süreçleri kilitleyen uzlaşma sorunlarının bu sayede aşılabileceğini belirten Tanrıvermiş, şu detayları paylaştı: "Yeni düzenlemeyle malikler ve pay sahiplerinin toplantıya çağrılması zorunlu hale getirildi. Maliklerden en az birinin talebiyle tüm hak sahipleri toplantıya çağrılabilecek. Toplantıda alınan kararlar salt çoğunlukla geçerli olacak ve tutanağa bağlanacak. Bu, sürecin şeffaf ve katılımcı bir yaklaşımla yürütülmesini sağlayacak."
Müteahhitlere Teminat Kolaylığı
Sektördeki maliyet artışları ve finansman zorlukları göz önüne alınarak, müteahhitler için de önemli bir düzenleme hayata geçirildi. Tanrıvermiş, daha önce yüzde 10 olan teminat oranının yüzde 6'ya kadar çekilebildiğini aktardı. 1 Ocak 2024 sonrasında yapılan sözleşmelerde geçerli olan bu indirim, özel sektör firmalarının kentsel dönüşüm projelerine daha istekli yaklaşmasının önünü açabilir.
Ayrıca yapılaşmaya kapalı alanlarda vatandaşın mağdur olmaması için "imar hakkı aktarımı" konusuna açıklık getirildi. Buna göre, hak sahiplerinin imar hakları yakın adalara transfer edilebilecek ve bu bölgelerde de harç muafiyetleri devam edecek.
Dönüşüm Seferberliği Çağrısı
Türkiye genelinde yaklaşık 6,7 ila 7 milyon riskli yapı bulunduğunu ve bunların 1,2 milyonunun acil dönüşmesi gerektiğini hatırlatan Prof. Dr. Tanrıvermiş, sürecin sadece bakanlık veya belediyeler eliyle yürütülemeyecek kadar büyük olduğunu vurguladı.
Tanrıvermiş, "Türkiye’nin dönüşüm seferberliğinin yarın değil, şu saatte başlaması gerekiyor. Sadece kamunun değil; tüm belediyelerin, kurumsal inşaat firmalarının ve finans kuruluşlarının sürece aktif katılması şart. Bu, adeta bir milli mücadele ruhuyla ele alınmalı" değerlendirmesinde bulundu.
Riskli yapı stokunun önemli bir kısmının Kuzey Anadolu Fay Hattı üzerinde, özellikle İstanbul, Sakarya, Düzce ve Bolu hattında yoğunlaştığına dikkat çeken Tanrıvermiş, Doğu Akdeniz ve Ege kıyılarındaki yerleşimlerin de acil müdahale beklediğini sözlerine ekledi.